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[深圳]刚需盘供需热 送面积性价比成卖点

2013-11-13 09:50 陕西新闻网 点击次数 :

     导语:经过一阵楼市的“后银十”时代来了。据不完全统计,从10月中旬至今,深圳迎来至少10个新盘入市(含老盘加推),尤其是龙岗宝安两区,在经过7、8月份的休整之后,迎来了刚需盘的大波供应。
  
  以龙岗为例,10月底11月初,THETOWN乐城、海航城、万科麓城、佳兆业悦峰和远洋新干线顺势推出了总共约2500余套新品。开发商似乎卯足了劲赶在年底之前清货。在这些供应霎时火热的市场中,到底置业者买不买单?
  
  主打送面积,性价比成最大热卖点
  
  记者实地考察了几个楼盘发现,在这一波新盘中,不论是刚需产品还是高端住宅,开发商都主打高扩展率,也就是俗称的送面积,单个户型赠送20-30平方米并不为奇,还有个别产品能做到180%甚至200%的拓展率。
  
  以佳兆业悦峰为例。该楼盘选在上上周四开盘,记者了解到,由于几栋楼围绕着中央园林分布,不同户型的朝向和景观也大不相同,因此,该项目的产品定价差别也比较大。以5栋为例,5栋3个单元仅有2种户型,分别是79和83平方米的三房两厅,因为位于项目外沿,正面对布龙路,79平方米的单位均价约为2.1-2.2万元/平方米,而83平方米的户型对着项目中央园林,单价则是2.5-2.6万元/平方米,而开盘之后加推的6栋B单元的85平方米正位于布龙路与项目旁一条小道的交接处,所以定价与79平方米户型差不多。但是毫无例外,这些户型都享有20多平方米的赠送面积。
  


  而上周末推出的新品中,位于项目最内侧的2栋87、89平方米户型由于最远离马路,赠送面积多达30平方米,定价最高,约为2.7万元/平方米的均价。
  
  于上上周末开盘的中海九号公馆首期推出198套联排别墅,据开发商介绍,目前也已经全部去化完毕,记者电话咨询是否还有剩余房源时,置业顾问也是一再表示已经全部售完,只能等待项目二期产品。据置业顾问介绍,作为低容积率的别墅产品,中海九号公馆的拓展率达200%,6万元/平方米的均价购买200平方米,实际赠送面积达400平方米。
  
  远洋新干线此次推出的公寓由于是复式户型,赠送率达186%,48-50平方米可做三房单位,65平方米则可以拓展为五房单位,且是不限购不限贷的商业产品,颇受投资客欢迎。
  
  产品定价是关键
  
  不过,高拓展率不一定意味着消费者都会买单,产品价格才更深刻地影响看房客的置业决定。
  
  远洋新干线于日前加推,据开发商透露,开盘当天推出600多套新品,当天销售585套,去化率约有9成,然而,现场也出现了不少诚意客户弃购的情况。
  
  据港置地产龙岗中心城区区域副总监黄紫雪介绍,远洋新干线通过代理商联动的诚意客户约有1000多批次,此次开盘解筹率并不高,通过港置代理的解筹约为300个客户,虽然不知其他家代理商和项目开盘当天解筹多少,但从港置一家的情况就可推测,该项目解筹率不是太理想。据她了解,大部分客户放弃购买是因为认为此次推出的商务公寓产品定价过高,并且高出预期不少。
  
  对于该项目预期售价,记者此前也在项目现场了解过。负责接待的置业顾问告诉记者,该批产品中最小的32平方米一房一厅户型最低总价为59万,提前认筹的客户开盘可享受2万抵4万的优惠,而其他48平方米三房两厅户型、50平方米三房两厅户型、65平方米五房两厅户型由于复式单位实用率高,定价普遍都在1.9万元/平方米,户型条件和布局较好甚至会达到2万元/平方米的价位。
  
  记者日前在项目现场了解的情况却是,59万元总价的32平方米单位只是极少数几套,开盘当日早已被抢完,32平方米户型单位平均总价约为70万元,48-50平方米的三房户型总价是103-105万之间,65平方米5房户型差价比较明显,朝北的是130万元左右,数量也较少,而朝南的总价区间在145-150万元。综合算起来,深圳新闻网,该批新品定价为2.1-2.2万元/平方米,与此前置业顾问的1.9-2万元/平方米有2、3千元的差价。
  
  此外,位于布吉的万科麓城也面临了同样情况。其开盘当天推出约700套房源,其中,70和89平方米的定价普遍在2.2-2.3万元/平方米,而127平方米户型均价则2.6-2.7万元/平方米,如此定价让不少认筹者退购,由于没有抢到稍小一点的户型,他们多数认为大户型价格过高,而且几乎没有赠送面积,性价比不高。
  
  新盘难续后市热度
  
  最近入市的新盘是一波接着一波,但市场实际的行情却没有想象中那么火热。
  
  据黄紫雪介绍,进入11月以来,项目现场访客量和网上点击量明显减少,比起10月底有个3、4成的降幅。中原地产二级市场董事总经理玉家雄也表示,从9月中旬开始,市场热度就比7、8月份有所降温,来访量与成交量都有下降的趋势。
  
  不过,根据深圳中原地产的监测显示,10月28日至11月3日这一周一手住宅成交1231套,环比上升36.32%,成交面积为11.42万平方米。从各区来看,罗湖和盐田成交量环比下降,其他各区均上升,且升幅均超过20%,宝安和龙岗成交总量占比连续三周稳定在93%。中原地产统计显示,上周(11月4日至11月10日)一手住宅成交1611套。
  
  玉家雄认为,10月底11月初的这一波成交小高峰数据主要来自10月中后期的开盘项目,虽然10月底、11月初的成交量整体升高,但是从项目现场,市场的实际置业欲望有所降低,置业者的心态转为犹豫。近期新盘定价集体走高是置业者观望的重要原因。对个盘而言,进入第四季度,市场总体供应增多,有效客户均摊分薄了,销售难度会加大。
  
  而戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端在接受记者采访时,目前楼市邻近政策调整期,继北京出台“京七条”之后,深圳也将二套房首付调至7成,政策调整风声趋近,预计后期市场受此影响很大,成交可能会有明显下滑。
  
  

(责任编辑:Win88fdaKf213)
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