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2014年武汉市二手房交易攻略

2017-08-13 02:08 陕西新闻网 点击次数 :

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2014年武汉市二手房交易攻略 (2014-04-24 18:16:50)

标签: 二手房交易 房产 分类: 生活体验博文

    刚刚帮助亲戚完成一套二手房的购买交易,寻找二手房源花了一个月,过户交易花了二周,整个过程学到了不少技巧,经验分享如下。

 

一、购买二手房目的

   购买二手房的目的无非三种:

1. 刚需,首次购房,多见于即将结婚的年轻人。

2. 改善性购房,多见于已有住房,需要改善生活环境而先卖再买的有房族,或者拆迁户。

3. 投资性购房,目的是保值或增值取得额外收益。本案属于此类型。

 

二、寻找二手房源途径

   推荐三个寻找二手房的途径:

1. 搜房网是非常有效的网站,不仅可以查到大量二手房房源,而且也可以找到众多的中介公司和经纪人信息。新房、二手房、租房、历史价格、法律法规、交易流程一目了然。

    缺点是二手房信息的准确率只有30%,经纪人为了吸引买家打电话咨询,往往会放一些诱人的虚假信息,借此套取买家信息。所以,网上看到合适信息后还需现场实地考察以辨真伪优劣。

    一般而言,五年以上带装修的二手房,网上表明精装,其实只能算中装;网上表明中装,其实只能算简装;网上表明简装,其实只能算毛坯。而且网上刊登的二手房内饰照片90%是不真实的,还需现场实地考察以辨真伪优劣。

2. 亿房网也是非常不错的网站,但信息量不如搜房网充足和及时。

3. 直接去目标二手房小区附近的中介公司,也可以直接获取及时准确的二手房信息。

 

三、目标二手房房源选定

   作为投资购房,心理价格的设定应该考虑:

1. 从搜房网上可以查到武汉市最新的二手房交易平均价格为8718/平米(新房9259/平米,租房31.14 /平米/月,商铺25697/平米,写字楼13745/平米)。

2. 主城区的二手房价格基本上都超过10000/平米,考虑到泡沫效应,投资空间不高。

3. 三环线以外楼盘,交通生活不便,未来短期出售较为困难,投资价值也不高。

  

   所以,建议选择的原则是:

1)裸房均价在7800/平米以内(比武汉市最新的二手房交易平均价格8718/平米降低10%,以挤去泡沫水分),以此作为基准参考价格。

290平米以下二房二厅优先考虑,其契税最低,出租价格适中,再交易时出手容易。

3)学区房或未来地铁房优先考虑。

4)靠近大型超市,交通枢纽,医院,大学,写字楼或商业中心优先考虑。

5)带装修带家具家电,可直接出租的优先考虑。不考虑毛坯房,如需出租尚得额外投入3-5万元的装修费用和家具家电配置。

6)房龄3-10年内为宜,框架结构,电梯或楼梯房均可。砖混结构不考虑。

7)慎重选择顶天(顶层漏水风险),立地(底层潮湿风险),临街(噪音风险)。

8)二证满五年为宜,产权70年,产权清晰,土地证是“出让”方式。土地证是“划拨”方式不考虑。

9)每个目标二手房或小区确定至少2个备选房源,以作比较和筛选。

 

四、二手房投资回报预测

    通过网上寻找,联系中介公司实地看房,比较周边新房和二手房价格,以及房屋出租情况,利用如下投资决策表可以很容易地确定目标房源。

 



    通过预测,明显“南海家园”比“北海家园”投资潜力更胜一筹。所以,“南海家园”将是下一步重点与中介公司和卖家讨价还价的目标房源。

 

五、二手房交易费用明细

    以下为武汉市最新二手房交易明细。需要说明的是,房地局的网上评估价格大有学问。如果买家是一次性付款,可以通过中介公司适当调低评估价格,从而降低后期交易过户税费;如果买家是通过银行贷款,可以通过中介公司适当调高评估价格,从而可以向银行申请更多贷款,但是其代价是后期交易过户税费会增加。

 



六、二手房交易过户流程

   最好通过中介办理,买卖双方和中介三方现场交易,省时省事安全。

1.地址:东湖新技术开发区房地产交易中心,珞瑜路546号东湖新技术开发区科技会展中心6楼联合办公中心,咨询电话67880071

2.工作时间:周一至周五9:00-12:0013:30-16:30,周六9:00-16:00。中午关门休息,周六只接收材料和领证,不能缴费。

 

3.具体步骤:

1) 签订合同:买卖双方通过中介谈妥价格,签订买卖合同。买家支付二万元定金,其中一万直接给卖家,一万由中介代管,以处理房屋交接过程中的费用问题。封存卖家二手房中所有家具家电,三方签订物品交接清单。

2) 网签:买卖双方通过中介预签电子合同,系统自动生成合同编号。

3) 购房资格审核:买方带齐所有证件原件(买方夫妻双方身份证、结婚证、户口)和复印件(复印件2份)到存量房备案窗口进行购房资格审核并领取回执单。

4) 48小时后,如审核通过则需在15日内申请办理过户登记手续,逾期则需重新进行资格审核。审核主要检查是否是武汉市户口,第几套住房,是否限购等信息。

5) 交易过户当天,买卖双方必须亲自到场,摁手印和照相。如果是夫妻共有房产,则夫妻双方必须都到场;可以委托办理,但委托人与被委托人必须同时到场,并签署委托协议书。

 

6) 提交材料如下:

a) 卖方房屋所有权证:收取原件1

b) 卖方国有土地使用证:收取原件1

c) 房屋测绘平面图:交复印件1

d) 存量房买卖合同:原件1

e) 买卖双方登记申请书:原件1

f) 买方购房资格核查结果通知书和承诺书:原件1

g) 卖方结婚证:查验原件,交复印件1

h) 买方结婚证:查验原件,交复印件1

i) 卖方身份证:查验原件,交复印件1

j)  买方身份证:查验原件,交复印件1

k)  买方户口:查验原件,交复印件1

 

7)  到受理窗口递交申请登记资料,资料审核通过后,领取缴费通知单。

8) 到房管及税务窗口开具缴费票据和税收通用缴款书。

9)  银行缴费,包括契税、营业税、个税、其他费用。可以刷卡或现金。

10) 凭银行盖章的缴款票据返回收费窗口换取其他相关税费凭证。

11)  返回收件窗口提交税费凭证,由卖方领取收件单。此时,买方将剩余房款一次型转帐给买方,买方确认后,将收件单交给买方。同时买方向中介支付中介费。

12) 办证次日起三个工作日(不含周六周日)。买方本人携带身份证、收件单、印花税票、委托书到发证窗口领取新房产证、土地证、他项权证(如有贷款)。

13)  将新房产证、土地证、他项权证(如有贷款)复印件各一份交给发证窗口以备案。

 

七、二手房交接手续

(责任编辑:Win88fdaKf213)
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